MonSuiviDiagGuide · Qui paie
Qui paie les diagnostics immobiliers ?
Le vendeur paie les diagnostics d'une vente, le bailleur ceux d'une location : le dossier de diagnostic technique fait partie des documents qu'ils doivent fournir. Pour une vente, la DGCCRF admet que le vendeur et l'acquéreur conviennent d'une prise en charge partagée, mais à défaut d'accord, la facture reste au vendeur.
La règle : celui qui vend, celui qui loue
Le code de la construction et de l'habitation est explicite pour la vente : le dossier de diagnostic technique est « fourni par le vendeur » et annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique. En location, la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du bailleur l'annexion du dossier au contrat, à la signature comme au renouvellement.
La DGCCRF résume la pratique en une phrase : dans le cadre d'une location, le coût du diagnostic est toujours à la charge du bailleur ; dans le cadre d'une vente, le diagnostic est par défaut acquitté par le vendeur.
| Situation | Qui commande et paie | Aménagement possible |
|---|---|---|
| Vente d'un logement | Le vendeur | Partage du coût avec l'acquéreur, s'ils en conviennent |
| Mise en location, nouveau bail | Le bailleur | Aucun |
| Renouvellement de bail | Le bailleur | Aucun |
| État des risques (ERP) | Le vendeur ou le bailleur, qui peut l'établir lui-même | Gratuit via le service public Géorisques |
Source : fiche pratique DGCCRF « Faire appel à un diagnostiqueur immobilier », article L271-4 du code de la construction et de l'habitation et article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989.
En vente, un partage est possible s'il est convenu
La même fiche de la DGCCRF ajoute la seule souplesse admise : l'acquéreur et le vendeur peuvent convenir d'une prise en charge partagée de la prestation. C'est un accord entre les parties, pas un droit de l'un ou de l'autre. En l'absence d'accord, le vendeur paie.
Un point pratique : c'est le propriétaire qui commande la prestation, donc le diagnostiqueur lui facture. Un partage se règle entre vendeur et acquéreur, généralement à la signature, et non par une facturation directe au diagnostiqueur.
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Pourquoi la charge pèse sur celui qui vend
Payer le dossier n'est pas seulement une contrainte : c'est ce qui protège le vendeur. L'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation prévoit qu'en l'absence, à la signature de l'acte authentique, d'un document en cours de validité parmi le constat de risque d'exposition au plomb, l'état d'amiante, l'état termites, l'état de l'installation de gaz, l'état de l'installation d'électricité et le contrôle d'assainissement non collectif, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Autrement dit, l'économie faite sur un diagnostic se paie en exposition juridique pendant des années. Les recours ouverts à l'acquéreur sont détaillés dans diagnostic manquant ou erroné.
Le seul document que le propriétaire peut établir lui-même
L'état des risques et pollutions échappe à la règle : il est rempli par le vendeur ou le bailleur, le plus souvent depuis le service en ligne public Géorisques. La fiche officielle précise que toute méthode est juridiquement valable dès lors que le document comporte l'ensemble des informations requises.
Tous les autres diagnostics supposent un professionnel certifié. Faire appel à un diagnostiqueur non certifié expose le propriétaire à 1 500 euros d'amende, portés à 3 000 euros en cas de récidive.
Questions fréquentes
Un bailleur peut-il refacturer le DPE au locataire ?
Non. La DGCCRF indique que dans le cadre d'une location, le coût du diagnostic est toujours à la charge du bailleur. Aucun partage n'est prévu, contrairement à la vente.
Qui paie l'audit énergétique d'une passoire thermique ?
Le vendeur : l'audit énergétique fait partie des documents du dossier de diagnostic technique fournis par le vendeur, au même titre que le DPE. Il peut être pris en charge par MaPrimeRénov' sous conditions.
Si la vente échoue, le vendeur est-il remboursé ?
Aucun texte officiel ne prévoit de remboursement. Les documents restent utilisables pour une nouvelle mise en vente tant qu'ils sont valables ; c'est l'état des risques et l'état termites, valables 6 mois, qui expirent les premiers.
Le vendeur choisit-il librement son diagnostiqueur ?
Oui, sous deux réserves : le professionnel doit être certifié, et il doit être indépendant du propriétaire comme de toute entreprise susceptible de réaliser les travaux. La vérification est expliquée dans comment choisir son diagnostiqueur.
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