C'est quoi le dossier de diagnostic technique (DDT) ?

Les douze documents du DDT d'une vente

L'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation dresse la liste, dans cet ordre. Un bien n'est presque jamais concerné par les douze : chaque ligne a sa condition de déclenchement, tenant à l'année de construction, à la commune ou à l'âge des installations.

Les documents des rangs 1°, 4° et 7° ne sont exigés que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation. Source : article L271-4 du code de la construction et de l'habitation.

Le DDT d'une location est plus court

La loi du 6 juillet 1989 fixe une liste distincte, plus resserrée, pour le bail d'habitation : le DPE, le constat de risque d'exposition au plomb, l'état de l'installation d'électricité et celui de l'installation de gaz, auxquels s'ajoutent l'état des risques et l'information sur le bruit des aérodromes quand le bien est en zone concernée.

L'amiante occupe une place à part : il fait partie du dossier mais n'est pas annexé au bail ; le bailleur le tient à disposition du locataire, qui peut le demander. Le détail est dans les diagnostics obligatoires pour louer.

Deux documents qui n'appartiennent pas au DDT

Deux pièces sont remises en même temps que le dossier sans en faire partie juridiquement, ce qui explique qu'elles suivent leurs propres règles :

• Le mesurage loi Carrez, qui relève de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. C'est de ce texte, et non du DDT, que vient le recours en diminution du prix quand la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée.
• Le carnet d'information du logement, remis à l'acquéreur pour les logements dont le permis de construire ou les travaux de rénovation datent de 2023 ou après.

Quand le dossier doit être remis

Pour une vente, le DDT est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique. En vente publique, il est annexé au cahier des charges. Un document qui a expiré entre la promesse et l'acte doit être remplacé par un document neuf, annexé à l'acte.

Pour une location, le dossier est annexé au bail à la signature, puis à chaque renouvellement. Il peut être transmis par voie dématérialisée, sauf opposition du locataire.

Ce que son absence change

Le DDT n'est pas une formalité de dossier : c'est le mécanisme qui répartit le risque entre les parties. L'article L271-4 organise trois régimes distincts.

• Plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement non collectif : en l'absence d'un de ces documents en cours de validité à la signature de l'acte authentique, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
• État des risques et arrêtés de police : leur absence permet à l'acquéreur de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du prix.
• DPE et document sur le bruit des aérodromes : ils engagent le vendeur, à l'exception des recommandations qui les accompagnent, lesquelles n'ont qu'une valeur indicative.

Côté location, l'absence du dossier permet au locataire de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du prix.

Questions fréquentes