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Guide · Carrez et Boutin
Le mesurage : loi Carrez et surface habitable
Ce sont deux mesurages distincts. La loi Carrez donne la superficie privative d'un lot de copropriété mis en vente. La surface habitable, dite loi Boutin, figure dans le bail d'un logement loué. Dans les deux cas, un écart de plus d'un vingtième ouvre un recours, mais avec des délais et des effets différents.
Deux mesurages, deux usages
La confusion est permanente, alors qu'il s'agit de deux obligations sans rapport :
- La loi Carrez vise la vente d'un lot de copropriété. Elle relève de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, et non du dossier de diagnostic technique.
- La surface habitable, dite loi Boutin, doit figurer dans le contrat de location d'un logement. Elle relève de la loi du 6 juillet 1989.
Un même appartement peut donc avoir deux chiffres différents selon qu'il est vendu ou loué, et c'est parfaitement régulier.
Carrez et surface habitable en un coup d'œil
| Loi Carrez | Surface habitable (Boutin) | |
|---|---|---|
| Quand | Vente d'un lot de copropriété | Bail d'habitation |
| Texte | Loi du 10 juillet 1965, article 46 | Loi du 6 juillet 1989, articles 3 et 3-1 |
| Seuil | Plus d'un vingtième en moins | Plus d'un vingtième en moins |
| Effet | Diminution du prix proportionnelle | Diminution du loyer proportionnelle |
| Délai | 1 an à compter de l'acte, à peine de déchéance | Juge saisi dans les 4 mois de la demande |
| Durée de validité | Non chiffrée par les textes cités | Non chiffrée par les textes cités |
Le mesurage ne fait pas partie du dossier de diagnostic technique de l'article L271-4 : il suit ses propres règles, ce qui explique ses recours particuliers.
Le point commun : le vingtième
Les deux régimes partagent un seuil de tolérance : un vingtième, soit 5 %. En dessous de cet écart, rien ne se passe. Au-delà, un recours s'ouvre.
Mais les conséquences divergent : en vente, c'est une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; en location, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté.
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Des délais qui se referment vite
C'est ce qu'il faut retenir en priorité, côté acquéreur comme côté locataire.
En vente, l'action en diminution du prix doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique, à peine de déchéance. Passé ce délai, le recours est perdu, quelle que soit l'ampleur de l'erreur.
En location, à défaut d'accord ou si le bailleur ne répond pas dans les deux mois de la demande, le juge peut être saisi dans les quatre mois suivant cette même demande.
Questions fréquentes
Un même logement peut-il avoir deux surfaces différentes ?
Oui, et c'est fréquent. Les deux mesurages ne comptent pas les mêmes espaces : un chiffre Carrez et une surface habitable peuvent légitimement différer pour le même bien.
Le mesurage fait-il partie du dossier de diagnostic technique ?
Non. Il est remis en même temps mais relève d'autres textes, ce qui explique que ses recours n'aient rien à voir avec la garantie des vices cachés. Le détail est dans le dossier de diagnostic technique.
Faut-il un professionnel certifié pour mesurer ?
Les textes cités ici n'imposent pas de certification pour le mesurage, contrairement aux diagnostics du dossier technique. En pratique, faire mesurer par un professionnel assuré protège le vendeur, puisque c'est lui qui supporte la diminution du prix en cas d'erreur.
Une maison individuelle est-elle concernée par la loi Carrez ?
La loi Carrez vise la vente d'un lot de copropriété. Une maison individuelle qui n'est pas en copropriété n'entre pas dans ce champ.
Les questions les plus posées sur le mesurage
Chaque page répond à une seule question, avec son tableau, sa FAQ et les textes officiels sur lesquels elle repose.
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