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Le contrôle de l'installation d'assainissement
Pour vendre un bien non raccordé au réseau public, le contrôle de l'installation d'assainissement non collectif doit dater de moins de 3 ans. En cas de non-conformité constatée à la signature, ce n'est pas le vendeur mais l'acquéreur qui fait procéder aux travaux, dans un délai d'un an après l'acte de vente.
Deux situations, deux contrôles
- Installation non collective, c'est-à-dire un bien non raccordé au réseau public : le contrôle est réalisé par le SPANC, le service public d'assainissement non collectif de la commune, et doit dater de moins de 3 ans à la signature de la vente.
- Raccordement au réseau public : un contrôle du raccordement peut être exigé, notamment lorsque le maire a pris un arrêté en ce sens, et sur les territoires concernés en Île-de-France. Il doit alors dater de moins de 10 ans.
Dans les deux cas, c'est un service public qui contrôle, et non un diagnostiqueur immobilier certifié : c'est ce qui distingue ce document de tous les autres du dossier.
L'assainissement en un coup d'œil
| Situation | Qui contrôle | Validité | Mise en conformité |
|---|---|---|---|
| Installation non collective | Le SPANC de la commune | Moins de 3 ans | Par l'acquéreur, dans l'année suivant l'acte |
| Raccordement au réseau public | Le service public d'assainissement collectif | Moins de 10 ans | Dans les 2 ans suivant la notification |
Le contrôle collectif est exigé notamment sur arrêté du maire, et sur les territoires concernés en Île-de-France. Source : fiche Service-Public et article L271-4 du code de la construction et de l'habitation.
La règle qui surprend : l'acquéreur paie les travaux
C'est l'exception la plus notable du dossier de diagnostic technique. Le code de la construction et de l'habitation prévoit qu'en cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif à la signature de l'acte authentique, l'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.
Autrement dit, le vendeur n'a pas à remettre l'installation aux normes avant de vendre : il doit fournir le contrôle. C'est l'acheteur qui hérite du chantier et du délai, ce qui en fait un sujet de négociation majeur sur le prix.
Pour le raccordement au réseau public, le délai de mise en conformité est de deux ans après la notification du contrôle.
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Ce que l'absence du document change
Le contrôle d'assainissement non collectif figure parmi les documents dont l'absence en cours de validité, à la signature de l'acte, empêche le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Un vendeur qui ferait l'économie du contrôle perdrait donc la protection qui va avec, tout en laissant l'acquéreur découvrir la situation après coup : c'est précisément la configuration qui finit devant le juge.
Questions fréquentes
Faut-il un diagnostiqueur certifié pour l'assainissement ?
Non, c'est le service public d'assainissement de la commune qui contrôle : le SPANC pour une installation non collective. C'est la principale différence avec les autres documents du dossier.
Le contrôle est-il exigé en location ?
Non. Il fait partie des documents propres à la vente : il ne figure pas dans la liste annexée au bail d'habitation.
Mon installation est non conforme : puis-je vendre ?
Oui. La loi n'impose pas au vendeur de la mettre en conformité avant la vente : c'est l'acquéreur qui fait procéder aux travaux dans l'année suivant l'acte. En pratique, cela se négocie sur le prix.
Qui paie le contrôle lui-même ?
Le vendeur, comme le reste du dossier de diagnostic technique. Ce sont les travaux de mise en conformité, et eux seuls, qui passent à l'acquéreur.
Les questions les plus posées sur l'assainissement
Chaque page répond à une seule question, avec son tableau, sa FAQ et les textes officiels sur lesquels elle repose.
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